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鑑定コラム1:不動産鑑定とは?

2021.02.06 Column

こんにちは。秋田の看板・アトツギ・鑑定士の石塚です。

今回は不動産鑑定のコラムとして不動産鑑定とは何かについて書いていきます。

営業先や知人と話す際にも「不動産鑑定って何?宅建とは違うの?」という質問をよく受けます。

対象としている方は不動産鑑定に馴染みのない方ですので、出来る限り分かりやすくお伝えします。

※表現も分かりやすさを重視するため、厳密な意味合いとは多少異なる場合もあります。予めご了承下さい。

 

・不動産鑑定の定義

不動産鑑定のルールブックとも言える不動産鑑定評価基準には以下のような記載があります。

 

不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額を
もって表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の中で、その
不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することであって、
(1)鑑定評価の対象となる不動産の的確な認識の上に、
(2)必要とする関連資料を十分に収集して、これを整理し、
(3)不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則についての十分な
理解のもとに、
(4)鑑定評価の手法を駆使して、その間に、
(5)既に収集し、整理されている関連諸資料を具体的に分析して、対象不動産に及ぼ
す自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断し、
(6)対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示す
るものである。

 

尚、不動産鑑定士の受験生はこの不動産鑑定評価基準をめちゃくちゃ暗記します。

さて、上記の定義だけで、「なるほど!不動産鑑定とはそういうことか!」となる方はいらっしゃらないのではないかと思います。

少し噛み砕いて、不動産鑑定=客観的に見た時の不動産の価格、くらいの方がイメージしやすいかも知れません。

 

・不動産鑑定の成り立ち

「不動産の鑑定評価に関する法律」は1963年に公布されており、鑑定士の誕生もその頃と言えます。

弁護士や公認会計士等の他士業が戦前から前身となるような資格があったことを考えると、比較的新しい資格と言えます。

当時の時代背景として所得倍増計画があり、地価の乱高下を防ぐ役割を期待されていたものと思われます。

では、実際にどのような仕事があるのか。以下で代表的なものを説明します。

 

・地価公示、地価調査

あまり意識されない方もいらっしゃると思いますが、毎年「今年の銀座の地価は〇〇だった」というようなニュースが出ます。

これが地価公示です。1年に一度1月1日時点の地価を出していきます。

尚、毎年7月1日時点の地価を出すのが地価調査です。

地価公示は発注者が国であるのに対し、地価調査は発注者が都道府県という違いがあります。

尚、地価公示に関しては鑑定士協会でQ&Aでわかる 地価公示の見方・活かし方を販売中ですので興味のある方は是非。

東京都鑑定士協会のアプレイざるちゃんとコンさるくんが目印です(笑)

 

 

尚、令和2年度の地価公示最高価格は銀座四丁目の山野楽器のある場所でその地価は57,700,000円/㎡です。

私のいる秋田県の最高価格は秋田市中通のフォンテがある場所で170,000円/㎡、とてつもない差です。

毎年、同じ時期に地価を把握することが出来るので、取引の目安として利用されたり、前年からの変動率で地域の状況を把握したり様々な利用のされ方があると思います。

 

・不動産鑑定と不動産取引

このように不動産鑑定は第三者的な目線から不動産を見る時に役立ちます。

なぜ、第三者的な目線が必要となるかと言えば、不動産取引は個々の事情が介在しやすいためです。

例えば、転勤を目前に控え相場よりも安くてもいいから早く売りたいと思うこともあります。

一方で、供給がなかなか出ない地域では多少割高でも将来の値上がりを期待して購入するという人もいます。

 

 

個々の不動産取引で個別事情が介在していても当事者間で合意していればさほど大きな問題にはなりません。

しかし、例えば対象の不動産が証券化に絡むものや財務諸表への注記を要するものであれば、法令上の要請としても客観的な目線が必要とされます。

親子間での売買では税務署の指摘も考えられますし、M&Aでは不動産の価値が論点になることも多々あります。

このように不動産は個別性の高いものだからこそ、客観的な目線が必要とされるケースがあると言えます。

 

以上の通り、今回は不動産鑑定とは何かについて書いてみました。

当社では不動産鑑定のご依頼・ご相談も受け付けております。

(当社では本文に記載のあった不動産の証券化に係る案件はお受けしておりません。予めご了承ください。)

相談は無料ですのでお気軽にお問合せ下さい。